营改增住房交易规定：不同地区个人销售2年以上住房增值税政策有别

2025-12-31 03:47:31

在二手房交易当中，税负究竟会发生怎样的变化，这一情况牵动着每一个购房者敏感的神经。就2016年5月而言，有一项在全国范围推开的“营改增”举措，它给房地产市场吃下了一颗能够让人安心的定心丸。

政策核心内容梳理

这份于2016年3月24日发布的政策，明确指出建筑业、房地产业等四大行业将全面告别营业税，进而转为缴纳增值税。对于普通民众而言，最为关心的便是个人二手房买卖的具体规定情况。该政策对于全国普遍情形以及北上广深等一线城市的特殊情形进行了区分。

绝大部分全国境地内区域中，规则偏向简易：要是购房未满两年便予以售卖，需按照售价的百分之五去缴纳增值税；一旦具备持有满两年这个条件之后再做卖出行为，那么便可免除缴纳这个税种。这一整套规则清晰明白易于理解，直接致使了短期炒作的税收成本有所降低。

北上广深的差异化规定

住房持有不足两年而出售的情况，无论所处北上广深何城，都得按5%的税率，全额缴纳赋税。持有住房到达满两年之际，还要针对属于普通住房与非普通住房这两种类型，执行更为细化繁琐的规定。

于非普通住房进行出售这一行为之时，需以买卖差价的百分之五来就增值税予以缴纳，而对于持有达到两年时间的普通住房予以出售的情况下，是能够享受到免征此税这一优惠待遇，这般进行差异化设计，是充分考虑到了像房价处于高层次以及住房类型具备复杂性这样的一线城市的现实状况 。

与原有营业税政策的衔接

事实上，于二手房交易这个环节当中，此次营改增在相当大的程度上面属于税制的平稳过渡情况。早在2016年2月之时，有相关部门对房地产交易的营业税优惠政策做出了调整，规定个人若出售住房，但该住房时间不足两年的话，那么需按照全额来缴纳营业税。

那时，北京、上海、广州以及深圳没能同时施行针对二套房的契税与营业税优惠。所以，此次增值税政策能够视作是承接了原本的营业税，于征收范畴、年限以及税率方面维持了连贯性，防止了市场因税制转变而出现剧烈波动。

交易成本的实际变化

对于购房者来讲，税负方面的细微变动直接关联到实实在在的金钱，在“营改增”以前，于二手房交易当中，卖方所承担的营业税税率大概是5.5%，再加上附加税费，实际负担常常会接近于5.6%。

改成增值税之后，法定的征收比率是5%，虽说税率才向下调低了大概0.6个百分点，可用于动辄数百万元的房屋买卖交易里，能够达成给买方节省可观费用的情况，特别是在卖方占据主导地位的市场情形下，交易产生的税费一般都转由买方来承担，税率的下降表明着所购买房屋总体实际成本的降低 。

稳定市场预期的关键作用

对于政策出台的时机，是备受众人关注的。伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖当时有过这样的声称，就是细则的很快公布，极大程度稳定了市场预期。在细则清晰明确之前，市况笼罩着各式各样的猜测，甚至有诸多不实信息四处散播，极易引发恐慌情绪。

伴随四个配套文件予以发布，各方清晰认定规则仅是税种展开平移，并没有加成税金。于此情况下，给予买卖双以及中介机构吃下了一颗“定心丸”，规避了因政策存在不确定性致使的市场观望或者涌现混乱，保障了房地产市场得以平稳运转。

对房地产市场的长远影响

当时，国家税务总局税收科学研究所的专家进行分析，得出这样的看法，即这一政策对房地产市场起到了稳定的作用，它并非意在对市场实施刺激或者打压，而是凭借制度性的安排，去减少交易环节里税收方面存在的不确定性。

向着长远的方向来看，“营改增”作为一项具有重大性质的税制改革事件，究其意义而言，其目的就在于消除一次次重复征税的状况，以此来让增值税抵扣链条得以完备完善。虽说个人进行的二手房交易选择采行简易计税的实施办法，其中并不涉及与抵扣相关的事宜，然而其能够平稳地达成政策在落地层面的情形，这就为整个房地产以及与之相关的行业领域在税制优化的整个范畴内奠定下了相应的基础。

当下这次“营改增”，已然在前述指出的二手房交易环节之内，基本上达成了税负“唯一具有的趋势只为减少而绝非增加”这样的庄重承诺。处于你的认知见解范畴当中来看待而言，后续朝着住房交易所施行的税收政策层面，究竟还能够从哪些具体方面，进一步进行精细优化从而更妥善地顺应并契合普通家庭的实际居住需求这一关键问题呢？十分热切地欢迎你倾吐分享你的深度看法。

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